goldwater

今天年28，仲有2個交易日猴年就結束，假期後回來就正式踏入雞年，在此祝各位雞年進步！合家平安！若以玄學術數計算，要到立春2月4日才算是新的一年，玄學其實係一門高深學問，但好多人希望令他人學得自己道行高深，就不停將自己說成玄學家，通常這類只可算是江湖術士，呃口飯吃，正如江恩理論一樣，江湖上有位所謂的江恩專家，自2012年開始就估樓市見頂，基乎估到年年都係頂，就過去的2016年樓市再次調整，專家又話叫人逃生，又經常運用星相學，12生肖，24節氣，真係服得佢五體投地，這種人才無非是呃兩餐糊口，就如電話騙案，橋唔怕舊，至緊要受！
講起玄學，記得早幾年有大師指點一二，大師話香港行八運，西南方見水會大旺，金水曾經提過，若然可信，荃灣、屯門、天水圍元朗一帶會跑贏大市，估不到這幾年間，這一帶樓價真是超乎想像，就算港島的西南面因為港鐵通車，樓價亦越升越有，所以玄學術數是存在的學問；
過去時間筆者以波浪理論推測樓市，暫時慶幸樓價真未有大跌，樓價未來時間準備進入浪5的亢奮期，沽了自住等跌的朋友們，相信要捱多一段日子了！
現在亦玩玩玄學，做下江湖術市 (沒錢收，不是呃2餐) 在過去的2次雞年，即1993年及2005年，樓市是大旺的，而這2年股市是錄得升幅，尤以1993年股市更利害，大升超過100%，而今年的雞年又如何？太高深筆者就唔識，皮毛可以跟大家吹兩句，以『雞』這種動物，以蟲為食，蟲出自土，因此2017年雞年以屬土的事業為生財工具，相信地產股及樓市會大旺，銀行業及金融這板塊因樓市大旺而得益，而且土生金，這兩個扳塊相信是2017年主要當炒的，就此推論CCL指數於2月4日後將會突破147點創歷史新高。

[ 本帖最後由 goldwater 於 2017-1-25 13:17 編輯 ]

goldwater

恭賀新禧

[ 本帖最後由 goldwater 於 2017-1-25 14:32 編輯 ]

butterflyjoan

祝各位雞年行大運，新春大吉，事事如意，身體健康…

seijai98

thanks水兄

goldwater

CCL報152.57，輕而易舉突破浪3頂，見市塲上樓市走勢不斷上升，淡友亦不斷增加，他們的口號是樓價脫節好不合理，但世界上有那些東西是真的合理？從筆者手持的其中一個收租單位現價及97年時比較，該單位97年時市價是270萬，租金是6800元，現時市值410萬租金10500元，樓價升幅近52%，租金上升超過54%，這倒不如說租金更不合理！樓價除得到租金上升支持外，筆者在早幾年前亦曾分析過供樓利息是重要一環，以現時的供樓利率與97比較，足足是打了個2折，在這個低息環境下，筆者認為不買樓的才是更不合理。記得有位教江恩理論的，從2012年說見頂，不停勸人不要買樓，至今超過5年，在這5年時間不停買細開大，真係輸身家！

[ 本帖最後由 goldwater 於 2017-4-19 09:09 編輯 ]

goldwater

CCL本週報154.57，而坊間上唱淡的專家不斷上升，亦有不少好友轉成唱淡行列，例如林一嗚博士，小弟尊敬的陸東先生等，從過去數年，筆者從波浪理論推測樓市仍會向上，初步目標170距現值仍有近10%的距離，相信樓市仍是在安全範圍之內，從而得知無論任何物價，沒有真正合理值，真正價值只會跟隨市塲上投資行為習慣舆趨勢這個自然動力不斷重複進行去完成，不能用上半點感情，更不能自以為事運用自以為高智商的判斷能力去戰勝自然力量，若要推測樓市真正見頂及時間，筆者試用宇宙尺量度，極有可能在2020年見大浪頂，目標192點。

goldwater

中原城市領先指數報156.44，整體樓價相比起1997年高出56.44%，二十年時間這個數字是驚人嗎？其實將這個數字平均計算每年只是2.822%，若果以投資角度，這樣的回報實在低得可憐！當然你能夠在百年難得一遇的沙士期上車的話，回報就相當可觀，但這個通縮期是正常？為何未買樓的人喝望等待這種情況再次出現？筆者認為這羣人的思想是出現問題，不正常的思想等待不正常的時期出現！

有位自認江恩教學專家，從2012年已判樓市見頂，筆者對江恩理論亦有相當興趣，因為希望總有一天能夠了解到江恩理論的神祕，而該專家由2012年不停唱淡樓市，至2015年樓市吹淡風，進入浪4調整時，佢即時出來：「係唔係呀！叫咗你哋唔好買樓啦！」當然到今天樓價繼續破頂，佢又話2018年會大冧，叫人唔好咁傻去買樓；


點解樓價屢創新高，有市民千辛萬苦湊足手期仍要上車？筆者認為除了每年通賬銀紙貶值之外，主要因素是低息環境，試想，現時六百萬樓價以按揭70%分30年還款，利率不足2厘，而97年以前普遍利率在10厘以上，今天借入420萬每月支付利息7000元，而97年同一筆貸款每月利息是35,000元以上，只是這筆利息支出的分別，大家就知道今天買樓的是否儍瓜，而且今天借入一筆錢，攤分30年還款，以每年貨幣貶值8%計算，實際上已是負利率，這個銀行貼錢給你投資的年代，不買樓不貸款就真是傻瓜，因此筆者認為只要有足夠首期，有足夠的還款能力，就把握這個好環境！

goldwater

今天樓價600萬，而97年折算0.5644%的話等於3,386,400元，若將當時以30年供款與今天比較；

樓價600萬   首期30%=180萬
按揭70%=420萬
每月還款 (現時利率2%) 15,524元
每月利息支出 3,857元
30年供款總數5,588，640元
首期加總款後總支出是7,388,640元

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97年樓價3,386,400萬元   首期30%=1,015,920萬
按揭70%=2,370,480萬元
每月還款 (現時利率2%) 21,679元
每月利息支出 15,095元
30年供款總數5,434,440元
首期加總款後總支出是8,820,360元

兩者完成供款後可見現時樓價較97年升值2,613,600元，但完成供款後實際今天樓價折讓1,431,720萬元(16.2%)

goldwater

社會上大部份人仕都認為樓價太高，尤其這屆無能政府誤導市民，令市民走入困境，為何筆者這樣說？因為從2012年起一直強調利率已跌至最低水平，未來時間只有上升的方向，而樓價已超出97年金融風暴的水平，提防樓價滑落等等；看錯市是非常普通的事情，但這班誤民的官員實在太懶，完全沒根據市塲的變化已調整數據，尤其是供樓利率的變化，從97年的P+2.5%，至2012年的P-2.5%，淨單這個息差己降低了5厘，再由97的p=8.5厘減去2012年的p=5厘，供樓利率總共少8.5厘，即使未來利率走勢向上，利率要回複到97年水平，相信未來一個世紀，除了不可預計的天災人禍情況下，是沒有可能出現的，更何況筆者早幾年預測美國加息可能偏低，而事實證明這近五年時間，只加息兩次合共0.5厘，而且本港流動資金實在過份充裕而未有跟隨！